Bagaimana Menilai Sebuah Situs Pengembangan Properti dengan Cepat

Pernahkah Anda berdiri di batas sebuah properti dan bertanya-tanya apakah situs itu layak untuk pembangunan?

Situs dengan gudang tua / pabrik manufaktur mungkin cocok untuk pembangunan kembali ke perumahan atau fasilitas industri baru, mungkin sesuatu yang lain. Tapi bagaimana kamu tahu?

Jika itu adalah properti industri yang ada itu adalah taruhan yang wajar bahwa itu dikategorikan untuk industri tetapi jika ada penggunaan perumahan dalam jarak yang sangat dekat maka dapat dikategorikan penggunaan perumahan / campuran. Panggilan pertama; peta zonasi lahan dewan lokal. Entah menelepon dewan lokal atau masuk ke ponsel cerdas atau tablet Anda dan lihatlah sendiri.

Jika Anda melihat blok rumah (atau dua) di daerah dengan banyak blok apartemen di dekat maka kemungkinan akan dikategorikan perumahan. Panggilan cepat ke dewan lokal dapat mengkonfirmasi hal ini.

Karena kebanyakan orang tertarik dengan pembangunan perumahan, saya akan fokus pada "penilaian cepat" perumahan. Anda mungkin pernah mendengar tentang "belakang amplop" kelayakan; baik itulah yang akan saya lakukan sekarang. Perhatikan bahwa setiap orang memiliki cara mereka sendiri dalam melakukan sesuatu, ini adalah cara saya dan Anda mungkin tidak setuju dengannya; itu bagus juga. Ini bekerja untuk saya dan itulah mengapa saya menggunakannya.

Katakanlah Anda memiliki blok 2.000 meter persegi dan ada 4 atau 5 lantai blok apartemen di dekat Anda. Bagi saya ini berarti Anda bisa mengembangkan sekitar 4.000 meter persegi luas lantai kotor. Di NSW Australia kami memiliki Apartment Design Guide baru yang menetapkan ukuran apartemen minimum. Mengambil rata-rata 2 kamar tidur dan satu kamar mandi apartemen sebagai khas, saya akan memungkinkan 85 meter persegi ruang lantai per apartemen. Ini menghasilkan hasil pengembangan potensial sekitar 47 apartemen, yang akan saya kumpulkan hingga 50.

Sekarang saya akan bekerja mundur, mulai dari realisasi bruto. Mari kita berasumsi 2 kamar tidur dan 1 kamar mandi apartemen dijual seharga $ 800.000 masing-masing. Anda perlu tahu pasar Anda untuk melakukan ini. Ini berarti perkembangan potensial memiliki realisasi bruto sebesar $ 40 juta.

Dari realisasi bruto saya akan mengurangi margin laba saya yang saya inginkan. Katakanlah itu 25%. Saya membagi $ 40 juta dengan 1,25 untuk mendapatkan keuntungan $ 8 juta. Saya sekarang tahu bahwa total biaya pengembangan saya adalah $ 32 juta.

Ingat kita melakukan ini di belakang amplop sehingga sangat tinggi. Langkah saya selanjutnya adalah mempertimbangkan biaya konstruksi; biaya tanah dan setiap biaya lain yang mungkin berlaku untuk proyek saya.

Dari proses ini saya mencari nilai lahan sisa jadi saya perlu tahu konstruksi dan lainnya. Saya mulai dengan yang lain.

Dari pengalaman saya berasumsi bahwa biaya pengembangan lainnya mencapai 30% dari total biaya pengembangan jadi saya membagi $ 32 juta dengan 1,3 untuk memberi saya biaya pengembangan lain sebesar $ 7,4 juta dan nilai sisanya $ 24,6 juta untuk konstruksi dan tanah.

Selanjutnya biaya konstruksi dikurangkan. Tergantung di mana Anda berada, biaya konstruksi akan bervariasi. Saya akan menggunakan $ 280.000 sebagai biaya pembangunan untuk sebuah apartemen 2 kamar tidur dan 1 kamar mandi. Ini menghasilkan total biaya konstruksi sebesar $ 14 juta.

Saya memotong $ 14 juta dari $ 24.6 juta dan berakhir dengan nilai lahan sisa $ 10.6 juta. Jika harga yang diminta dari tanah di bawah ini, situs Anda bisa layak. Jika situs tersebut tidak dijual dan Anda ingin mendekati pemilik properti, Anda tahu kira-kira berapa yang dapat Anda bayarkan untuk situs dan masih menghasilkan uang.

Ingat ini adalah tingkat yang sangat tinggi dan Anda harus melakukan kelayakan yang tepat sebelum membuat komitmen keuangan apa pun.

Marjin Laba Pengembangan Properti – Menjaga Mereka

Pengembang properti menyukai keuntungan dan mereka lebih suka menjaga mereka! Jadi apa margin keuntungan yang baik dan bagaimana Anda menyimpannya?

Secara umum, laba pengembangan properti terkait dengan profil risiko proyek dan terkait dengan jenis bisnis yang dijalankan oleh pengembang properti.

Beberapa pengembang properti membuat properti untuk disimpan dalam kepercayaan properti mereka dan karena itu tidak "membutuhkan" margin keuntungan yang sama dengan yang dilakukan oleh pengembang properti "tipikal".

Dalam kursus biasa saya akan menyarankan bahwa margin 25% pada biaya pengembangan sesuai untuk pengembangan dengan jangka waktu 2 tahun. Beberapa orang mungkin tidak setuju dan itu sepenuhnya tergantung pada mereka.

Memilih margin keuntungan adalah satu hal; menjaganya adalah hal yang sama sekali berbeda!

Ada sejumlah hal penting yang dapat Anda lakukan untuk membantu mengamankan margin keuntungan Anda:

1. Pastikan Anda membuat produk yang permintaannya cukup besar;

2. Pastikan bahwa harga yang Anda tentukan untuk produk Anda akurat dan sedikit konservatif;

3. Pastikan bahwa biaya Anda secara akurat diramalkan;

4. Pastikan bahwa Anda tidak memiliki biaya creep; dan

5. Pastikan bahwa pengembangan Anda selesai tepat waktu.

Kedengarannya mudah bukan? Tapi tidak ada yang bisa lebih jauh dari kebenaran! Ada begitu banyak item risiko yang terkait dengan lima item ini yang akan membuat Anda takjub!

Misalnya, permintaan untuk produk Anda; Anda dapat melakukan beberapa bulan penelitian ke pasar untuk menentukan apa yang dibutuhkan pasar sebelum Anda memulai proyek pengembangan Anda. Tetapi bagaimana jika ada GFC lain, tidak masalah seberapa banyak riset yang Anda lakukan pada kebutuhan pasar Anda. Dan hal-hal tidak perlu separah GFC untuk permintaan pasar Anda untuk berhenti; mungkin sesederhana pemilihan atau bahkan potensi konflik asing atau tindakan terorisme. Anda tidak dapat mengendalikan salah satu peristiwa ini sama sekali.

Sekarang mari kita lihat harga; permasalahan yang sama! Jika ada kejadian yang disebutkan di atas yang terjadi seberapa efektif harga Anda nantinya? Berapa banyak penelitian yang dapat Anda lakukan untuk mempersiapkan jenis-jenis peristiwa ini?

Ada masalah serupa dengan perkiraan biaya, biaya creep dan waktu. Akan selalu ada masalah yang tidak dapat Anda kendalikan yang dapat memengaruhi Anda dan inilah mengapa Anda perlu margin laba yang tepat untuk mencerminkan risiko yang Anda ambil.

Praktik manajemen risiko yang baik dari sebelum Anda memperoleh situs sepanjang jalan hingga penyelesaian pendapatan properti pengembangan Anda diperlukan. Dan ada satu hal yang sangat sederhana yang dapat Anda lakukan dari awal untuk membantu diri Anda sendiri; rencana!

Perencanaan adalah aspek terpenting dari pengembangan properti. Anda harus merencanakan akuisisi situs Anda, strategi proyek Anda, proses persetujuan otoritas Anda, desain Anda, penjualan dan pemasaran Anda, keuangan Anda, tim pengiriman Anda, tim hukum Anda dan banyak hal lain yang tidak cukup ruang untuk dicantumkan di sini .

Tetapi bahkan perencanaan terbaik pun tidak ada gunanya kecuali Anda mengelola perkembangan Anda dengan benar; tapi itu topik yang berbeda …